전세 vs 월세, 1년 실제 비용 비교하는 법

비교 기준: '월세'와 '보증금의 기회비용'을 같은 저울에

월세는 매달 눈에 보이는 지출이지만, 전세 보증금도 공짜가 아닙니다. 보증금을 대출로 마련했다면 대출이자가, 내 돈으로 마련했다면 그 돈을 예금 등에 두었을 때 받을 수 있었던 이자가 비용입니다. 이 글에서는 이를 '보증금 기회비용'이라 부르고, 추가로 묶이는 보증금 × 본인에게 해당하는 연 금리로 계산합니다.

여기서 쓰는 연 금리는 사람마다 다릅니다. 대출 금리, 예금 금리는 금융기관과 개인 신용에 따라 달라 공식 기준값이 없으므로, 아래 예시의 3%·4%는 계산 방법을 보여주기 위한 가정값입니다. 실제 비교에는 본인이 받을 수 있는 금리를 넣어야 합니다.

같은 집, 두 가지 계약 조건 비교표

전세 3억원인 집을 보증금 1억원 + 월세로 바꾸는 경우를 가정했습니다. 월세는 현재 법정 상한 전환율 연 5.0%(한국은행 기준금리 연 3.00% + 2%, 2026년 10월 11일 확인)를 적용해 이 사이트의 전월세 계산기로 산출한 값입니다.

손익분기 금리 구하기

위 예시에서 월세 방식의 1년 월세(996만원)를 추가 보증금(20,000만원)으로 나누면 약 4.98%입니다. 본인의 기회비용 금리가 이보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 1년 비용 면에서 유리합니다. 결국 이 손익분기 금리는 그 계약에 적용된 전월세 전환율과 거의 같습니다.

그래서 실제 비교는 두 단계면 충분합니다. ① 제안받은 조건의 전환율을 역산하고, ② 그 전환율을 내가 보증금을 마련하는 데 드는 금리(대출 금리 또는 포기하는 예금 이자율)와 비교하는 것입니다.

숫자 외에 꼭 따져볼 것

• 보증금 반환 위험: 전세는 큰 금액이 한 번에 묶입니다. 주택임대차보호법 제3조에 따라 주택 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 다음 날부터 대항력이 생기고, 제3조의2에 따라 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매·공매 시 우선변제권을 가집니다.
• 목돈 여력: 월세 방식은 초기 자금 부담이 작아 비상금을 남겨둘 수 있습니다.
• 금리 변화: 대출로 보증금을 마련했다면 변동금리 상승 시 전세의 실질 비용이 커질 수 있습니다.
• 관리비는 두 방식 모두 별도입니다. 비교할 때 월세 칸에 섞지 마세요.