전월세 중개보수 계산 시 주의점 7가지
중개보수는 요율표만 보면 간단해 보이지만, 월세가 섞이거나 금액이 구간 경계에 걸리면 생각보다 차이가 큽니다. 이 글은 전월세 계약에서 중개보수를 계산하고 협의할 때 확인해야 할 점을 법령 조문과 실제 계산 예시로 정리합니다.
최종 검토 2026-10-05 · 법령·기준금리는 검토일 기준이며 이후 바뀔 수 있습니다.
1. 요율표 금액은 '정가'가 아니라 '상한'
공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항은 주택 중개보수를 시·도 조례가 정한 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 결정한다고 정합니다. 계산기 결과는 받을 수 있는 최대치이며, 계약 전에 금액을 협의하고 확인해 두는 것이 분쟁을 줄입니다.
2. 임대인과 임차인이 각각 냅니다
같은 조항은 중개보수를 '중개의뢰인 쌍방으로부터 각각' 받도록 합니다. 계산 결과는 한쪽이 부담하는 상한이며, 두 사람이 나눠 내는 금액이 아닙니다.
3. 월세가 있으면 환산보증금 — ×100, 5천만원 미만이면 ×70
시행규칙 제20조 제5항 제1호에 따라 월세가 있으면 '월세 × 100 + 보증금'을 거래금액으로 보되, 그 합이 5천만원 미만이면 '월세 × 70 + 보증금'을 씁니다. 예를 들어 보증금 300만원·월세 45만원이면 ×100 합계가 4,800만원로 5천만원 미만이므로, 거래금액은 3,450만원이 되고 중개보수 상한은 17.3만원입니다.
4. 구간 경계에서 금액이 크게 달라집니다
요율은 구간별로 계단식이라, 거래금액이 경계를 넘으면 중개보수가 갑자기 달라집니다. 아래 표는 이 사이트의 중개보수 계산 로직으로 산출한 임대차 예시입니다.
| 조건 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 | 중개보수 상한 |
|---|---|---|---|---|
| 전세 4,900만원 | 4,900만원 | 0.5% | 20만원 | 20만원 |
| 전세 5,000만원 | 5,000만원 | 0.4% | 30만원 | 20만원 |
| 전세 9,900만원 | 9,900만원 | 0.4% | 30만원 | 30만원 |
| 전세 1억원 | 10,000만원 | 0.3% | 없음 | 30만원 |
| 전세 5억 9,900만원 | 59,900만원 | 0.3% | 없음 | 179.7만원 |
| 전세 6억원 | 60,000만원 | 0.4% | 없음 | 240만원 |
5. 어느 지역 조례를 따르나요?
공인중개사법 제32조 제4항은 주택 중개보수의 한도를 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정하게 합니다. 중개대상물과 중개사무소의 소재지가 다르면 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례가 기준입니다(시행규칙 제20조 제3항). 이 사이트는 서울특별시 조례(2021. 12. 30. 시행) 요율을 사용하므로, 다른 시·도는 해당 조례를 함께 확인하세요.
6. 오피스텔·상가는 다른 기준
오피스텔은 전용면적·설비 요건을 갖추면 시행규칙 별표 2의 상한요율을, 그 밖의 주택 외 중개대상물은 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의한 금액을 적용합니다(시행규칙 제20조 제4항). 건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 기준을 적용합니다(같은 조 제6항). 주택 요율표 계산 결과를 이런 물건에 그대로 쓰면 안 됩니다.
7. 부가가치세와 실비
요율표의 상한에는 부가가치세가 포함되어 있지 않아 별도로 청구될 수 있습니다. 또한 공인중개사법 제32조 제2항에 따라 권리관계 확인이나 계약금 등 반환채무이행 보장에 드는 실비를 받을 수 있으며, 시행규칙 제20조 제2항은 영수증 등을 첨부해 청구하도록 정합니다.
계산 예시
예시. 보증금 2천만원 + 월세 60만원 원룸
- 보증금
- 2,000만원
- 월세
- 60만원
- 환산보증금 = 2,000만원 + 60만원 × 100 = 8,000만원 (5천만원 이상이므로 ×100 유지)
- '5천만원 이상 ~ 1억원 미만' 구간: 0.4%, 한도 30만원
- 8,000만원 × 0.4% = 32만원 → 한도액 30만원을 넘으면 한도액 적용
결과: 임차인 부담 중개보수 상한 약 30만원 (부가가치세 별도, 협의로 낮출 수 있음)
정리
전월세 중개보수는 '환산보증금 → 구간 → 요율·한도액' 순서로 계산하고, 결과는 상한이라는 점을 기억하세요. 월세가 있다면 ×100/×70 규칙을, 금액이 구간 경계 근처라면 경계 효과를, 사무소가 다른 시·도라면 그 조례를 확인한 뒤 계약 전에 금액을 협의해 두는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
중개보수를 요율표보다 적게 협의해도 되나요?
네. 시행규칙 제20조 제1항은 조례가 정한 요율한도 '이내에서' 협의해 결정하도록 하므로, 상한보다 낮은 금액으로 합의하는 것은 가능합니다.
계약 갱신 때도 중개보수를 내나요?
중개사를 통하지 않고 당사자끼리 갱신하면 중개 행위가 없으므로 중개보수가 생기지 않습니다. 중개사에게 갱신 계약서 작성 등 중개를 의뢰한다면 그 범위와 보수를 미리 협의하세요.
월세 계약은 왜 월세에 100을 곱하나요?
공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제1호가 그렇게 정하고 있기 때문입니다. 월세 × 100 + 보증금이 5천만원 미만이면 소액 임대차의 부담을 줄이기 위해 월세 × 70을 적용합니다.
공식 기준 출처
다른 가이드
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로 법률·세무 자문이 아닙니다. 개별 계약은 관할 기관이나 전문가에게 확인하세요. 출처와 갱신 기준은 데이터 출처 정책에서 볼 수 있습니다.