보증금 ↔ 월세 전환 계산법 (공식·법정 상한·예시표)
집주인이 "보증금을 5천만원 낮추는 대신 월세를 받겠다"고 하거나, 반대로 "월세를 줄이고 보증금을 올리자"고 할 때 필요한 것은 하나의 공식과 하나의 비율(전월세 전환율)입니다. 이 글은 두 방향 공식과 현재 법정 상한, 바로 쓸 수 있는 환산표를 정리합니다.
최종 검토 2026-10-05 · 법령·기준금리는 검토일 기준이며 이후 바뀔 수 있습니다.
두 방향 공식
세 공식은 모두 '보증금 차액 × 연 전환율 = 연간 월세'라는 같은 관계를 다른 방향에서 푼 것입니다. 이 사이트의 계산기는 결과를 월세·보증금은 만원 단위, 전환율은 소수 둘째 자리에서 반올림해 보여줍니다.
- 보증금 → 월세: 월세 = (기존 보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12
- 월세 → 보증금: 환산 보증금 = 현재 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
- 전환율 역산: 전환율 = 월세 × 12 ÷ (기존 보증금 − 새 보증금) × 100
법정 상한 전환율: 기준금리 + 2%와 10% 중 낮은 값
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 차임으로 전환할 때, 전환되는 금액에 ① 대통령령으로 정하는 비율과 ② 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 넘지 못하게 합니다. 같은 법 시행령 제9조는 ①을 연 1할(10%), ②의 가산 이율을 연 2%로 정합니다(2%는 2020년 9월 29일 개정).
한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 결정 이후 연 3.00%이므로 2026년 10월 11일 확인 기준 상한은 연 5.0%입니다. 기준금리가 오르거나 내리면 상한도 같은 폭으로 바뀝니다.
조문은 '보증금을 월 차임으로 전환하는 경우'를 규율하므로, 계약 기간 중이나 갱신 시 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 특히 의미가 있습니다. 처음 맺는 계약에서 형성되는 시세 전환율은 이와 다를 수 있으며, 적용 여부가 다투어지면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가에게 확인하세요.
환산표 ① 전세 2억원을 월세로 바꿀 때 (전환율 5.0%)
| 새 보증금 | 월세로 바뀌는 금액 | 월세 |
|---|---|---|
| 15,000만원 | 5,000만원 | 약 21만원 |
| 10,000만원 | 10,000만원 | 약 42만원 |
| 5,000만원 | 15,000만원 | 약 63만원 |
| 1,000만원 | 19,000만원 | 약 79만원 |
환산표 ② 보증금 3천만원 + 월세를 전세로 환산할 때 (전환율 5.0%)
| 월세 | 연간 월세 | 환산 전세 보증금 |
|---|---|---|
| 50만원 | 600만원 | 약 15,000만원(1억 5,000만원) |
| 80만원 | 960만원 | 약 22,200만원(2억 2,200만원) |
| 100만원 | 1,200만원 | 약 27,000만원(2억 7,000만원) |
전환할 때 자주 하는 실수
- 전환율에 12를 곱하거나 나누는 위치를 헷갈림: 전환율은 '연' 비율이므로 월세는 반드시 ÷ 12를 합니다.
- 관리비를 월세에 섞어 전환율을 계산함: 관리비는 차임이 아니므로 빼고 계산해야 비교가 공정합니다.
- 기준금리 변동을 놓침: 1년 전 상한과 지금 상한이 다를 수 있습니다. 계약 직전 한국은행 발표를 확인하세요.
계산 예시
예시. 전세 2억원 → 보증금 5천만원 + 월세 70만원 제안이 상한 이내일까?
- 기존 전세 보증금
- 20,000만원(2억원)
- 제안받은 보증금
- 5,000만원
- 제안받은 월세
- 70만원
- 보증금 차액 = 15,000만원
- 적용 전환율 = 70만원 × 12 ÷ 15,000만원 × 100 = 약 5.6%
- 상한 5.0%를 적용한 월세 = 15,000만원 × 5.0% ÷ 12 → 약 63만원
결과: 제안 전환율 약 5.6%는 상한 5.0%보다 높고, 상한 기준 월세는 약 63만원입니다.
계약 기간 중 전환 요구라면 이 차이를 근거로 협의할 수 있습니다. 신규 계약 시세와는 구분해서 판단하세요.
정리
보증금과 월세 전환은 '보증금 차액 × 연 전환율 ÷ 12'라는 하나의 관계로 정리됩니다. 현재 법정 상한은 연 5.0%(2026년 10월 11일 확인)이며, 제안받은 조건이 있다면 전환율 역산 계산기로 먼저 확인하고, 원하는 보증금 수준이 있다면 전월세 계산기로 월세를 환산해 보세요.
자주 묻는 질문
전월세 전환율 상한은 언제 바뀌나요?
상한은 '한국은행 기준금리 + 연 2%'와 '연 10%' 중 낮은 값이므로, 한국은행이 기준금리를 바꾸면 그 즉시 상한도 바뀝니다. 법령 자체(가산 이율 2%, 상한 10%)가 개정되는 경우도 있으니 국가법령정보센터에서 현행 조문을 확인하세요.
월세를 보증금으로 바꿀 때도 같은 전환율을 쓰나요?
같은 공식을 반대로 적용하면 됩니다. 다만 법 제7조의2는 보증금을 월세로 바꾸는 경우의 상한을 정한 규정이므로, 월세를 보증금으로 올리는 경우의 비율은 당사자 협의로 정해집니다.
계산 결과가 원 단위로 딱 떨어지지 않는데요?
이 사이트는 월세·보증금을 만원 단위에서 반올림합니다. 실제 계약서에는 협의한 금액을 정확히 적으므로, 계산 결과는 협의의 출발점으로 쓰세요.
공식 기준 출처
다른 가이드
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로 법률·세무 자문이 아닙니다. 개별 계약은 관할 기관이나 전문가에게 확인하세요. 출처와 갱신 기준은 데이터 출처 정책에서 볼 수 있습니다.